黄石发展旅游的“双韧剑”——旧城创新与新城开发

田红星


近年，中国一些大城市都进行了如火如荼的旧城改造运动和新开发区建设， 一批批老城区的旧房子先后被拆掉，一座座高楼大厦又拔地而起，一个个新社区又浮出水面，经营城市的模式似乎就是旧城改造加新开发区建设。那么在中小城市，在工业化城市，其经营城市也是这种模式吗？近日，我在黄石市的多次观摩中，破译了工业化中等城市一种新的经营城市之道。

旧城改造——环境创新加物业管理

黄石市位于长江中游南岸，湖北省东南部，1950年8月建市，是湖北省当时仅有的两个地级市之一，总面积4630平方公里，总人口250多万，以工业城市著称，改革开放后曾在中国制造业诞生了著名的“美尔雅西服、康赛T恤衫、华新水泥、东贝制冷、劲牌酒业”等“五朵金花”。与中国其它城市老城区高楼大厦鳞次栉比相比，我发现，走在黄石市中心的老街上，看到的是一条条整洁的马路和一片片焕然一新老社区，而新建的高楼大厦却凤毛麟角。
对于这一现象，是因为：黄石是一个老工业城市，以前一些大工矿企业在老城区中建小区较多，现在房子外表看虽然老化了、房型也落后了，但许多房子的质量还较好，许多人非常留恋老城区，如果一味地拆掉就很可惜。黄石房地产开发有其特殊性，一定要从实际出发，旧城改造不等于拆迁。
黄石的大型老企业较多，如大冶铁矿、武钢矿建、华新水泥、发电厂等等，在改革开放初期特别是上个世纪八九十年代，为满足居民住房的需要，这些大型的企业在老城区都兴建了许多住宅小区。进入新世纪，这些老社区的绿化环境，房型、外立面、卫生、运动休闲场所、物业管理等已远远满足不了市民生活水平日益提高的需要。争对这一情况，黄石市采取了“环境创新”和“物业管理”这“两手都要抓、两手都要硬”的方针。
现在老城区在改造前，一些老区基础设施不配套且公共设施陈旧老化，同一片区，既是生活区，也是生产区、工作区、商业区；也可能是多家不相隶属的单位，且各单位的经济体制，经济基础、地域利益、人事制度、福利制度等各异。争对此现状，黄石就有计划地依托社会，以环境创新的方式“重构”小区；或依托政府“划片”逐个改造；或依托各单位“割块”整治来为旧城改造创造条件。这样，一场从治理违章建筑、泥巴路、绿化美化入手的创建优秀住宅小区活动就开始了，按照“点面结合，整合成片，连片建设，统一推进”的方针，经过几年艰苦创建，取得了明显成效，创建国家级优秀小区2个，省级8个，市级23个，居民对环境卫生的满意率达到了90%；通过大力实施“洁绿亮美”工程，整治社区环境，居民生活环境得到极大改善，城市绿化覆盖率由过去的8%提高到21%。
俗话说，打江山容易坐江山难。老城区的环境创建也许一年半载可以完成，但要保持一个社区一年365天的整洁美观却不容易，这也正是许多中小城市的“痼疾”。如何解决这一矛盾，黄石市的说法是，给老城区增加一支“送保鲜剂的队伍”——物业管理公司。
刚开始在老城区建物业管理公司的时候，一些老居民大多数住的是公房，以前屋面漏水、下水道堵塞、提水工具损坏等等，居民只需一个电话或一个口信，马上就会有人登门免费维护，而现在则要自家出钱办事，思想上一时转不过弯，我们就加大了三个力度，一是宣传力度：住宅房屋社会化、商品化后，物业管理已成为一种有偿服务的市场行为，提高广大居民对“自家房屋自家修”的认识，非常有必要；二是健全征收物管经费制度，确保物业管理的正常运作；三是迅速落实物管单位，使所有住宅有人修、有人管。如此一来，道理不言而喻，再加上“物管”超所值，也就自然地接受了。现在黄石住宅小区物业管理费标准按建筑面积计算,一般在每平方米月收1角5至2角5之间。按照这个标准,尽管比周边城市稍低些,但这与黄石目前的人均收入状况及消费水平是相适合的。黄石物业管理公司目前登记注册的共有75家,物业管理从业人员2000多人,受托管理房屋建筑面积达592万平方米，占住宅总面积的50%以上。环境创新使市民居住得更舒心，物业管理使居民住得更放心。
黄石市通过旧城创新和物业管理，再加上深化城镇居民住房制度的改革，促进了人们住房消费观念的转变，房产交易十分火爆。到去年底，98%以上的居民拥有了属于自己产权的住宅，全年商品房销售面积43.7万平方米，增长37.7%，销售额达到4.12亿元，增长33%，全市累计共出售公有住房9万多套，600多万平方米，已售公房占整个存量公房的90%，高于全省80%的水平；办理各类交易手续9590起，占年计划的159%，创历史最高水平，交易面积216.30万平方米，交易额19.5亿元，房屋契税超过千万元，有效地推动了黄石市住宅的建设步伐。据悉，2003年房地产开发投资完成4.33亿元，比上年增长30.6%，施工面积达到115.40万平方米，增长29.5%，这其中很大一部分是用于旧城创新的。经过治理改造后的老城区，彻底改变了原来脏、乱、差的现象，小区面貌焕然一新，给人一种舒适、优美、文明、安全的全新感觉，真正成为了市民温馨家园。

新城开发——力创“国家级小区”

改革开放后，一些中小城市急剧向郊区发展，一些城市也先后建了开发区，进入新世纪，在一些中小城市的房地产开发也如雨后春笋般崛起，但在其开发过程中，房屋同质化相当严重，不管是多层，还是小高层,也不管是商品房还是经济适用房,千篇一律模仿大城市开发大面积“火柴盒”，“百花齐放”搞欧陆风情不伦不类，建筑风格千篇一律，既没有品质也没有品位，市场定位意识无从谈起，更谈不上打造城市特色，提高人民居住水平，搞得城市不像城市，农村不像农村。以前，黄石的房地产开发也曾经历了这样的“阵痛”，为吸取教训，黄石在新开发区的建设中迅速调整了策略，注重规模规划的合理，注重居住品质的提高，注重增加开发区的功能。
目前，黄石的新区开发主要集中在黄石高新技术产业开发区，它坐落在风光秀丽的省级风景名胜区--磁湖风景区内，是黄石市委、市政府的所在地和正在建设的山水园林式新市区，也是黄石市乃至湖北省高新技术产业发展基地，并将用五到十年时间建设"黄石.中国卡都"，区位优势明显，自然环境优美，建高品质的社区有先天的条件。
适应开发区高起点、高科技、高标准发展的需要，房地产开发也不能落后，黄石也准备在开发区建国家级生态示范小区和康居小区项目，这既是满足人们生活水平日益提高的需要，也是一体化经营城市的需要。
黄石作为沿江一类开放口岸，没有中、高档住宅楼是不协调的，全国45家康居小区中湖北除武汉以外，没有一家康居小区是不可思议的，黄石将用信誉、实力打造湖北省地市州中的第一个康居小区——团城山2号小区，真正在黄石建成一个智能化、环保型、充满人文关怀的新型小区。开发区另一个准备参加国家级生态示范小区评优的项目——磁湖北岸示范小区A区位于磁湖路中段，占地面积约500亩，规划建筑面积约40多万平方米，该小区将以生态住宅和可持续发展住宅为主题，以科技为先导，以适合生态环保住宅的新技术、新工艺、新材料、新产品，新设备的开发与推广应用为依托，提高住宅小区的规划设计和建设水平，实现经济、社会、环境效益的和谐统一。小区建设还将申报全国优秀物业管理小区。
开发区高标准高水平力争建成国家级生态康居小区，一方面是与开发区相匹配，另一方面，对开发区招商引资大有益处，人才来了住得更舒心，解决了他们的后顾之忧才有吸引力，才有利于开发区的发展，黄石经营城市既要高效率地创业，也要更好地建设自己的家园。

“建山水园林城”——不再是口号
黄石襟江怀湖，半城山色半城湖，依山傍水，建设山水园林城有得天独厚的条件。2 002年黄石又荣获省级园林城市称号，黄石人均公共绿地面积由1998年的4.41平方米提高到2002年的10.06平方米，2003年黄石市完成生产总值（GDP）274亿元，比上年增长10.5 %，人均生产总值达到10946元，比上年增长10.1%，城镇居民人均居住面积达到20.03平方米，比上年增长8.7%，经济增长、人均收入提高和住房改善对创建山水园林城有了更高的期盼。尽管近年黄石新建了人民广场、迎宾广场等十多个城市绿化广场，改造了十多条城市道路绿化带，形成了以磁湖、青山湖环湖绿化为中心，以道路绿化为纽带，公园、风景区绿化与居住区、单位庭绿化快速发展的城市园林绿化格局，初步展现了“青山掩映绿水，绿水倒映青山”的山水园林城市风貌，一批福建、海南、江苏和铁道部的“外商”也被吸引加入到黄石房地产开发的热潮中，但黄石是一个老工业城市，工矿企业较多，环境污染仍较严重，一些自然山水也急待治理。特别是在黄石融入“武汉大都市圈”、加入“长江经济带”实施一体化经营城市的过程中怎样突出自己的特色？建山水园林城就不再是口号，不再是拓宽马路建绿化广场，而是实实在在的自创的“大动作”。
黄石最大的城中湖——磁湖比杭州西湖大几倍，自然人文资源也很丰富，但一直以来就是“藏在身边人未治”。2004年，计划投资过10亿元打造“靓丽磁湖”的蓝图已经出炉,它将与黄荆山新区开发、旧城改造环境创新构成黄石市未来5年城市建设的三大板块。据了解,作为“靓丽磁湖”的前期工程,目前磁湖大外环路、污水拦截工程基本完成,一批创建国家级的小区将在沿湖四周崛起，成为黄石的新亮点。据悉，2004年黄石新批准开发项目达100万平方米，除了创建国家级小区外，一些大项目，如东楚明珠、天方百花园、四季花城、花阳城和颐阳苑等多为统一规划、整体开发、配套建设的新型住宅小区，现代新颖的户型设计、智能化的设备配套、全方位的配套设施建设、人文与绿化景观相得益彰的环境建设，将使黄石这颗"江南明珠"放射出更加璀璨夺目的光彩。
黄石的旧城创新与新城开发探索了一条经营城市和发展旅游的新路子，但经营城市与发展旅游的方式是多种多样的，每个城市只有找到最佳的方式，突出自己的特色，才能彰显城市之魅力。

作者：redstartx 出自：